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第115章
秦嫣见南禹衡没有看她, 干脆又朗声道：“学长也给我们后排同学一些提问的机会啊。”
这时大家才看清那个说话的女生竟然是秦嫣, 不免都有些讶异。
秦嫣在学校向来很低调，很少出现在一些公共场合, 也不太喜欢出风头, 但她从小就有一种莫名的吸睛体质，从小学开始就备受老师和同学的关注。
即使她什么也不做, 但优异的成绩和出众的外貌就很难让人忽视她的存在。
此时大厅内的同学惊奇地发现秦嫣也来了，不仅来了还积极举手提问了, 所有人都想看看这个商学院的才女有什么高明的问题, 均在旁起哄：“是啊, 给后排留点时间。”
七嘴八舌中南禹衡微微抬眸，眼神落向那个方向，瞳孔里是深邃幽然的光，灿若星辰, 朝秦嫣轻点了下头。
秦嫣便落落大方地站起身直面所有目光声音清透地发起问：“前面有同学提到一些论文方面的问题, 我这里正好也有一些困惑需要学长帮忙解答一下。
大家现在都很关注资产问题, 我发现商业地产的回报率普遍不高, 估值在整个市场环境中偏低, 请学长能回答一下为什么会有这么多问题资产吗？”
南禹衡立在讲台前淡然回道：“资产估值需要衡量土地、开发、人员成本核算利润进行定价，但在进行reits，资产证券化的时候估值已经发生变化，核心问题变成了现金流，在短时间内市场上升空间有限的情况下，未处理的资产净损失和潜亏资金会成为这部分问题资产难以闯过的一道难关。”
秦嫣很快接道：“学长的意思是估值方法偏差产生的问题, 难道不能用市场手段解决吗？”
南禹衡沉稳地回：“这个问题的存在，说明短时间内市场是不缺资金的，当这个问题的影响压力到达一个零界点，可能会触发金融内部降杠杆问题，我想你们应该学到过这个知识点。”
他朝着秦嫣从容清淡一笑，秦嫣并没有因为他的反将一军而放弃，反而问题越来越犀利：“我手上有份近五年南城普惠商街的调查数据，租金增长停滞明显，运营成本却在上涨，资产估值持续下跌，请学长分析其中原因和解决措施。”
所有人都傻了眼，场内一来一去的刀光剑影暗潮汹涌，明眼人都能看出来这个坐在后排的学妹道道问题直逼台前的人，竟然拿一个成熟的商街案例让南学长分析，还要提出解决措施，这根本已经不是在提问题，而是故意刁难人，大家都不约而同去观察南禹衡的表情，不禁为他捏把汗。
然而台前的男人依然身姿笔挺，单手插在裤子口袋里，一派悠然自得的样子，不仅没有被后排女生的逼问惹恼火，反而忽然低头浅笑了一下，这个笑容，笑得若干人等是莫名其妙，也笑得众女生心脏噗通乱跳。
随后见他缓缓抬起头，声音舒缓平稳地传进每个人的耳朵里：“普惠商街的问题在于电商分流影响线下销售额，一部分高昂的奢侈品消费流向境外，加上南城近几年河西、临东，北江，西路各区分别都建立了生活广场，同质化严重带来业态竞争越加激烈，零售物业的场地不再是稀缺资源，而盈利点恰恰和价值是匹配的，当价值取向和盈利模式出现偏差，这种情况后面会越来越严重。
唯一的方法是开辟新的价值点，或者开创新的盈利模式，从根本上解决消费趋势变化带来的影响。
具体的方法可以从供应链，大数据，营销管理方面着手，因为时间有限，我就不一一阐述了。
我想以上回答至少可以拆分成六个论点，应该可以帮助这位同学完成你手上的论文了。”
话音刚落，台下一片掌声，本来所有人都认为秦嫣的问题太刁钻，那么一个成熟的街区让南学长
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